随着我国经济的发展，以及越来越多优秀园区的崛起，大型园区建设运营企业寻求园区改造发展的意愿日趋强烈。为了提升产业园区的日常运营效率与服务质量，园区的改造建设成了必不可少的一部分。

　　在园区的改造中，大家最关心的就是成本问题，那么如何合理的控制园区改造的成本？学加网认为，只有有效、合理地做好成本控制，才能在发展竞争中获得更多优势机会。

　　作为华南地区最大的园区、文旅、三旧改造投资人的学习平台，学加网针对“园区改造如何控制成本”这个话题组织了一次专业领域资深人士的主题沙龙，并邀请相关领域内资深人士做了一次实战经验分享，希望通过探讨与互动学习，对业内企业发展有实质性的帮助。

　　道胜公司是一家专注商办租赁的一家非常年轻的公司，在2015年成立的，员工也很年轻，九零后甚至零零后，公司的平均年龄不到30岁，主要以招商人员为主，2015年至今代理运营数百万方物业，主要经营的是商务楼宇电商创业园、电商仓储等等。

　　今天分享园区改造成本的管控，应该说这是我们的强项，我们的园区就是在改造成本上控制的非常好，我们大部分的电商仓储园区的改造费用，每平方米100多元。相比较一些园区几百甚至上千元每平方米的改造费用，我们的园区就是一个相对低端的园区。

　　园区有两种做法：一种是高大上的奶茶店的做法，装修的很漂亮很有格调，但是不一定赚钱。另一种是烟火气的烧烤摊的做法，钱花在刀刃上不去粉饰，但是肯定很赚钱。

　　做园区，尤其是相对低端的园区，客户对价格是很敏感的，在品质不会相差太大的情况下，你的租金越便宜，越有竞争力。低成本，意味着什么都要低。有一句话叫没有更低，只有最低。

　　作为二房东，我们偏爱城市周边城乡结合部的物业，脏乱差也没有问题。我们知道环境好的地方成本都不低。我的要求是能过得去的，能满足当时客户需求的，能租出去就行。这种物业，你租回来租金也相对便宜。

　　举个例子，在广州白云区石井附近、都是服装，皮具等电商，我的项目，就是地坪漆刷刷。普通的轻体分割一下，就赶快出租出去。

　　而在我们项目附近一个土豪老板，装修很舍得投钱。大理石地面，豪华大堂。可有的客户就是没法选择哪里，因为客户有货物进出，你再好的地板，都没有地坪漆来的实惠。他还想当然的进行了复式装修，最后不得不拆掉重新装。损失了千万元。

　　园区的租金是园区成本的很大部分，所以，我们一手租赁的物业租金一定要超级低，这时候就需要考验大家的眼光，肯定要有发展的眼光来找物业，如果现在的物业位置和环境都很好，租金肯定高，反过来，现在还没开通地铁，或者周边环境不太好的地方，租金价格都不会高。

　　项目选址的目前应给是被低估的，但未来价值不能低。我们要考虑未来三到五年周边一公里内会不会有地铁，周边交通通达性 。石井我们布局七八个项目，今年终于要通了。

　　2015年5月我们谈的第一个道胜创业园，租金才13.5元，现在周边这样的园区没有30元以上的价格业主都不会给你见面聊。现在那边地铁等了快五年终于要通了。距项目800米。这个项目一共两万多方，我们一共陆续实际投入不超过300万。现在每年给我们赚300万，等于第一年就回本了，后面的十几年都是收益。

　　在偏远地段做园区，周边都是破旧工业厂房，你也不需要高大上。你在村里搞一个玻璃幕墙大楼，一样租不上价格，没有必要。

　　另外不要觉得园区改造一次性投入，以后就不用动了。我认识的一个土豪，一栋楼光装修费花了几千万，我在他旁边我们花了几百万。他的租金价格确实比我我们贵一点点，可去年的贸易战加上今年疫情，他的项目空出来约一万方，我们项目入住率百分之九十以上。因为成本低，租金低。

　　在控制成本方面，我们建立了我们的装修团队。效率高，成本低，我们做出来的比市场低30%左右。但是，自己做装修有利有弊。效率高，成本低是一方面，但也会牵涉到很多利益纠缠不清。

　　我们一个项目，建筑面积36000方，我们的装修投入也就大概是600万左右就搞定了，而且我们装的其实效果还是不错的。大概平均一平方改造费用也就170不到。这些费用，都用在什么地方呢？

　　我只刷地坪漆就可以了，有些地方我分割一下，连地坪漆我都不刷，因为是水泥地的光滑路面。包括那些隔墙的费用，用最便宜的那些石膏板，后来升级到灰盖板，都是很便宜的费用，也能满足客户要求，有些土豪园区老板，用那些很重的水泥板，甚至砖墙帮客户隔墙，那个成本当然要高了。

　　我们刷墙可能就是白灰刷墙，我们都算完可能成本两块钱到三块钱，再加上人工。为什么我不建议大家在装修投入特别多呢？就是越简单越好，因为你装修的投入越多，你的回本周期越长。

　　另外，也和你的项目的定位有关，刚刚说了，物业要站在现在看未来，所以你的装修也不是一次性到位的，这里也存在像商业地产一样再次升级和换租的过程，随着城市的扩张，你的项目可能位置越来越好，地铁开通了，环境改善了，也代表你的客户群也会变化。所以不要指望一次性改造到位，一定先用最快的时间回本，这样就有足够资本和信心应对未来的变化。

　　对于二房东来说，时间就是金钱，装修简单，节点控制得当，装修的时间就越短，在前期定位的时候，就要知道你的客户在哪里，项目是否满足客户的需求。

　　我们项目在装修期的时候，就开始招商宣传，经常在装修期间就能成功预订几层出去。招商策略得当，短时间内就能消化。我们最快的项目八个月回本。

　　园区招商期间，不需要协商，一定是一个人说的算，强力执行。从项目定位，策划设计，工程建设，招商租赁，物业管理就一个人说了算。人员配置越简单越少越好。有些岗位其实就是摆设。物业前期招商人员可以多点。后期就可以逐步减少。

　　我们的道胜科技园我们25000多方，两个保洁，一个主管，一个文员，三个保安，半个电工。这个项目每年纯利润300多万。

　　这个项目，我们当时请了大概四个保洁，怎么搞都搞不干净，后来就想了一个办法，同样的四个保洁的钱再少一点点，用来雇佣两个保洁，比如一对做保洁的夫妇，让他夫妇负责这个项目，他们干的就非常的好。两个人为什么能完成？其实他是在别人不工作的时间就把工作做完了，他们下班很晚，十点钟左右下班之后，他们夫妻两个人会把所有的楼层全部垃圾什么全部打扫一遍，叫垃圾不过夜。

　　陈春花老师说过：一个特别厉害的企业，核心是两边破，要么破最高价格，要么破最低价格。破最高价的那个一定对顾客价值很有信心，破最低价格的企业对自己成本很有信心。在两边哪一边破价格的，都是在经营上有主导权、最厉害的那个企业。

　　从学加网王明洋同学的分享中看到他对园区改造成本的极致管控，也使得他的园区在同类型园区中的价格战脱颖而出，快速去化，快速回本。这也许就是陈春花老师说的，破最低价格企业的优势。

　　同样作为华南地区的知名教育机构，学加网也同样注重品质与性价比的打造，不仅要让学员获取真知，也要让大家觉得物超所值。近日学加网（简称学加）和中房金融地产国际商学院（简称中房）联合成立了学加中房产城研究院，也是希望通过专业领域优质资源的进一步整合，给到学员更强大的学习支撑。

　　学加网创始人谢鹏说：在未来的日子里，学加网会集合更多优势资源，不断迭代产品，不断更新服务，让所有进入学加网教育平台的学员都感受到课程的专业和服务的深度，助力产业升级和城乡发展，推动思维进步与时代变革。

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