新修订的《中华人民共和国土地管理法》自2020年1月1日起施行，明确农业农村主管部门负责农村宅基地改革和管理工作，乡镇人民政府、街道办事处负责农村村民住宅用地的审批。为此，县农业农村局牵头起草《云和县农村村民建房审批管理办法》，进一步明确各部门的监管职责和农村建房的规范标准。
第一章《总则》，主要厘清工作职责，明确了县农业农村局、县自然资源和规划局、县住房和城乡建设局、县综合行政执法局、乡镇人民政府（街道办事处）、村集体经济组织（村民委员会）的职责以及其他相关部门的职责，便于加强部门协作配合，落实行业主管部门监管责任、属地乡镇（街道）管理责任。《办法》的法律法规及上级行政规范性文件依据，同时遵循“规划先行、符合适用、节约美观、依法审批”原则，对农村建筑外立面做好风貌引导和管控。
第二章《建房条件》，主要内容是建房户的认定原则，建房户的资格条件及审批标准，严格落实“一户一宅”规定。
（一）明确“审批户”的认定原则。本县域内符合法定建房审批条件的村民，以户为单位申请建房。本办法所称的“户”，是农村宅基地建房审批户，户数及人口以公安机关登记的户籍为基础，并遵循6点原则进行认定；
3.不符合“一户一宅”要求的（建房审批严格落实“一户一宅”三代审查机制，以申请建房的村民为基准进行审查）；
11.属国家机关、事业单位在编（含试用期）及离退休人员，在国有企业担任领导职务的国家工作人员；
12.以所有家庭成员作为一户申请批准建房后，不满足住房困难户标准，以离婚分家析产、赠与等方式，造成家庭成员无房或住房困难的；
13.申请户中存在以所有家庭成员作为一户申请批准建房后，不具备分户建房审批条件而以分户为由再申请建房；或已将原宅基地产权证变更登记给村民委员会或村集体经济组织，实际却仍占有使用的；
第三章《建房标准与风貌管控》，主要内容划定区域管控范围，明确有条件建设区用地控制标准、檐口高度等内容。
（一）现根据城市发展要求，实行分区管理，划定严格控制区（31平方公里）和有条件建设区。并根据有条件建设区里景观保护价值类型，分为历史建筑保护区与一般建设区。其中历史建筑保护区：指该区域内属传统村落、历史文化村落、搬迁撤并型村庄等村庄区域，并规定传统村落、历史文化村落内核心区域不得新建、扩建住房，改重建、修缮应当符合相关保护发展规划要求；搬迁撤并型村庄禁止新建、扩建，除列入不可移动文物名录的建筑不得拆除外，其余房屋一律拆除后方可申请建房；历史建筑保护区内村民建房，由属地乡镇（街道）在保护区域外统一规划建房点，保障该区域村民建房需求。一般建设区：指上述区域以外的区域，乡镇（街道）可以行政村或本行政区为单位建设集中建房点，引导村民建房从零星布局到规范集中。
（二）有条件建设区建房用地控制标准为：1-3人户建房占地面积不超过90㎡，4-5人户建房占地面积不超过125㎡，6人以上（含6人）户建房占地面积不得超过140 ㎡（占用耕地的不超过125 ㎡；若利用荒地、荒坡的，不超过160㎡）；房屋四至（含滴水）垂直下落投影、台阶等均应控制在经批准使用的宅基地用地范围内。
高度控制标准：云雾梯田风貌区范围内檐口高度不高于9.5m；其他区域檐口高度不高于11m（上述檐口高度含架空层）；坡地、台地建房存在分层入口或采光时，以最低层室外地坪标高起计算檐口建筑高度（含地下室高出室外地坪标高部分）。
1.乡镇（街道）应指导村级组织起草有村民建房风貌管控等农村住房建设自治管理内容的村规民约，经村民会议讨论通过后实施；鼓励村级组织通过村民建房主要建筑材料集体采购服务等形式，为村民提供方便，降低建房成本。
2.村民在申请建房时，乡镇（街道）应免费提供《云和县农房建设风貌指引》、农房设计通用图集，指导农户选择符合所在风貌管控区要求的建筑风貌样式，并做好农房设计方案与规范样式冲突问题提请研究工作。
1.对原有合法批准农房进行拆后建新的，可按照本办法结合人口审批；也可在符合规划、消防间距及本办法檐口高度控制标准等前提下，对建房位置进行局部移位，檐口高度按本办法执行，占地面积可与原合法占地面积一致或按建房人口审批，且不得超过本办法规定的建房用地控制最大上限标准。
2.申请人在建房审批时，原有住房依法应拆除的，在办理村民建房土地批准文件前须自行拆除旧房，将原宅基地无偿退还给本村集体经济组织，并依法注销原产权证。拒不拆除旧房退还宅基地的，乡镇（街道）、相关部门暂停办理有关建房审批手续。因房屋结构或文物保护等原因不能拆除的，依法将原产权证变更登记给本村集体经济组织，若无房屋权属来源证明的，则签订《宅基地及房屋交还村集体协议书》，并办理好腾空交房手续。在建房土地批准文件下达前未完成变更手续及房屋腾空的，乡镇（街道）、部门暂停办理有关建房审批手续。
3.村民因地质灾害避让搬迁、水库移民搬迁、土地整治、危房改造等确需使用本村以外的农民集体所有土地建造住宅的，经安置所在地的农村集体经济组织有表决权的全体成员或者村民（社员）代表三分之二以上同意，可以依法申请使用安置所在地村宅基地。
第四章《审批程序》，明确办理流程。根据浙江省农业农村厅、省自然资源厅、省住房和城乡建设厅联合印发《浙江省农民建房“一件事”办事指南(2020年修订版)》，进一步规范了“建房户申请”—“村级审查”—“乡镇（街道）审批”（受理审核和现场踏勘）—“批前公示”—“审核审批”（核发批准书和许可证）—“基槽验线—“竣工验收”—“归档备案”的农民建房审批管理流程。
本章内容及相关附件根据《浙江省农业农村厅浙江省自然资源厅浙江省住房和城乡建设厅关于印发农民建房“一件事”办事指南的通知》（浙农经发〔2020〕6 号）文件要求，重点是按照指南要求对审批报送内容进行了规范，将村级公示及核发用地规划许可公示环节时长分别缩短至5天。
第五章《建设管理》，主要明确了建房户、乡镇（街道）、住建局各自职责，建房户须严格按照批准的设计图纸施工，遵守施工操作规范，并应当与建筑施工单位或农村建筑工匠签订施工合同；乡镇（街道）应当组织对农房建设定期开展巡查监督，全程做好经批准的建房监督管理，做到“四到场”；县住建局和乡镇（街道）对农村住房施工质量和安全实施监督检查。
（一）未取得宅基地用地批准文件和《乡村建设规划许可证》（或《建设工程规划许可证》）的，不得开工建设。
（二）建筑施工企业或者农村建筑工匠应严格按照批准的设计图纸施工，遵守施工操作规范，并依法对施工质量和安全承担相应责任。
（三）实行挂牌告示施工制度，由属地乡镇（街道）将该户建房情况在建房点挂牌告示。告示牌应包括：建房审批概况，建房户姓名，执法巡查人员、乡镇（街道）监督人员姓名及监督电话等信息。告示牌应从开工之日起设置在建房点视线可及范围内。
（四）建设非低层或设地下室农村住房的，建房村民应当委托建筑施工企业施工；建设低层（三层及三层以下不设地下室的）农村住房的，也可以委托具有相应技能的农村建筑工匠施工。村民与建筑施工企业或者农村建筑工匠签订的施工合同，应当明确双方的权利、义务和责任，确保安全施工，并依法约定农村住房保修期限和保修责任。建筑施工企业或者农村建筑工匠应当协助建房户选用合格的建筑材料、建筑构配件和设备。建房户未按风貌管控要求进行建设的，建筑施工企业或者农村建筑工匠有权拒绝。
（六）根据《关于严格落实新审批农民建房“四到场” 监管制度的通知》要求，乡镇（街道）应当组织对农房建设定期开展巡查监督，全程做好经批准的建房监督管理，做到建筑放样到场、基槽验线到场、施工过程到场、竣工验收到场；对发现不符合审批要求建房的，应当及时制止并依法处理。
第六章《法律责任》，主要内容是建房户违法占用宅基地、违法占用土地等违反法律法规，行政执法部门和乡镇（街道）依法进行处理。
（一）村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准占用土地建住宅的，由县农业农村局依法责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋，超过本办法规定的建房用地标准，多占的土地以非法占用土地论处。执法事项已赋权乡镇（街道）的，由乡镇（街道）根据赋权通告规定负责查处。
（二）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县自然资源和规划局责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。执法事项已赋权乡镇（街道）的，由乡镇（街道）根据赋权通告规定负责查处。
（三）国家工作人员在建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由有权机关依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省城乡规划条例》《浙江省土地管理条例》《浙江省农村住房建设管理办法》《浙江省村经济合作社组织条例》
该部分侧重于因上位法修订和机构改革导致的部门职责调整，新增农业农村部门负责农村宅基地改革和管理等工作职责；并将自然资源和规划部门核发《建设工程规划许可证》权限下放至街道办事处。
1.新增“审批户”认定原则。原办法以公安机关登记的户籍为基础结合村集体认定意见确定，导致各乡镇（街道）对户的认定标准不统一，现根据夫妻婚姻存续、子女是否成年等情况明确户认定标准，并明确“一户一宅”“不重复使用资格权”作为认定总原则。
3.明确住房困难户面积设置标准。原办法虽提及住房困难户可申请建房，但缺少相应面积标准；因此，现确定人均住房建筑面积35㎡以下为住房困难户。
4.调整“不予批准建房条件”。新增了“享受下山转移政策的（包括退出异地搬迁政策享受，户口迁回人员）”及“或已将原宅基地产权证变更登记给村民委员会或村集体经济组织，实际却仍占有使用的。”等不予建房情形。
1.修改审批区域。原办法将县域范围内分为3个区域管控，分别是严格控制区（4.1平方公里）、限制建设区（22平方公里）、有条件建设区。现根据城市发展要求，调整为2个区，严格控制区（31平方公里）、有条件建设区。并根据有条件建设区里景观保护价值类型，分为历史建筑保护区与一般建设区。其中历史建筑保护区：指该区域内属传统村落、历史文化村落、搬迁撤并型村庄等村庄区域，并规定传统村落、历史文化村落内核心区域不得新建、扩建住房，改重建、修缮应当符合相关保护发展规划要求；搬迁撤并型村庄禁止新建、扩建，除列入不可移动文物名录的建筑不得拆除外，其余房屋一律拆除后方可申请建房；历史建筑保护区内村民建房，由属地乡镇（街道）在保护区域外统一规划建房点，保障该区域村民建房需求。而一般建设区：指上述区域以外的区域，乡镇（街道）可以行政村或本行政区为单位建设集中建房点，引导村民建房从零星布局到规范集中。
2.修改用地控制标准。原办法根据审批户人口数分别控制占地面积、建筑面积和檐口高度，导致户与户之间建筑立面不协调；现删除原办法关于根据审批户人口规模设置建筑面积审批标准。此外，调整建筑高度控制标准：原办法限制建设区11米，有条件建设区9.5米，现依据公园乡村建设导则和农房建设指。
